- 土地性质与成本
- 土地年限：很多公寓的土地使用年限为40年或50年，低于住宅的70年产权，年限较短使得投资者预期收益相对受限，影响了其价值，进而在价格上有所体现。
- 建安成本：一些公寓在建筑设计和施工标准上可能低于住宅，建筑材料、建筑工艺等方面的成本控制，使得其整体造价相对较低，这也反映在房价上，使其价格更具竞争力。
- 户型与配套
- 户型特点：公寓户型一般较小，常见的单身公寓面积多在30-60平方米左右，空间相对紧凑，功能分区不如住宅完善，居住的舒适度在一定程度上受到影响，所以价格相对便宜。
- 配套设施：部分公寓项目的配套设施不如普通住宅齐全，例如一些公寓小区可能没有规划专门的大型绿化景观、休闲广场等公共活动空间，停车位配比可能相对较低，不能满足业主的停车需求，这些配套的不完善使得公寓在市场上的吸引力下降，从而价格较为便宜。
- 交易税费
- 契税：购买公寓需要缴纳的契税税率一般比住宅高，住宅若满足一定条件，契税税率可能有优惠，而公寓通常需按较高税率全额征收契税。
- 土地增值税：转让公寓时可能涉及土地增值税，而普通住宅在满足一定条件下可免征该税种，额外的税费增加了交易成本，这也使得公寓价格相对较低，以平衡其在交易环节的劣势。
- 市场需求与定位
- 居住需求受限：公寓的水电费等通常按照商业标准收取，比住宅的民用收费标准要高，居住成本相对较高，公寓一般不通燃气，在生活便利性上不如住宅，这些因素限制了部分家庭将其作为长期居住首选，导致市场需求相对较窄。
- 投资属性较弱：与住宅相比，公寓的租金回报率可能较低，而且二手公寓交易时可能面临更严格的贷款政策限制，贷款额度较低、年限较短，这对于投资者的资金压力较大，影响了其投资热情，导致公寓在市场上的价值评估相对较低，价格也随之便宜。
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