- 土地性质与产权年限
- 土地性质：大部分公寓的土地性质是商业或办公，与住宅用地不同，商业用地的获取成本理论上可能低于住宅用地，这在一定程度上影响了公寓的建设成本，进而对价格产生影响。
- 产权年限：通常产权年限为40年或50年，较住宅的70年产权短，产权年限的差异会让购房者在心理上对公寓价值评估相对较低，所以价格也可能更便宜。
- 交易税费
- 税种较多：相比住宅，公寓交易涉及的税费种类更多，卖方可能需缴纳增值税、个人所得税、土地增值税等，买方可能需缴纳契税等，这些额外的税费成本增加了交易负担，使得部分购房者对公寓的购买意愿降低，从而影响其价格，使其相对便宜。
- 居住成本
- 水电费标准：一般按照商业标准收取，比住宅用水用电价格高，商业用电可能是住宅用电价格的1.5 - 2倍左右，长期来看，较高的居住成本使得一些人在选择居住时更倾向于住宅，对公寓需求减少，推动价格下降。
- 物业费：通常也高于普通住宅，因为公寓的物业服务标准可能相对较高，涵盖更多商业或综合性服务内容，这导致物业费普遍在3 - 8元/平方米·月甚至更高，而普通住宅物业费可能在1 - 3元/平方米·月左右。
- 户型与结构
- 户型特点：常见的公寓户型面积较小，一般在30 - 80平方米之间，多为1室1厅1厨1卫或更小的单身公寓户型，空间相对紧凑，布局可能不够规整，居住的舒适度和功能性不如一些大户型住宅，这使得其价格缺乏支撑，相对较为便宜。
- 建筑结构：部分公寓楼梯户比高，一层内可能分布较多户数，比如有的公寓一层有10 - 20户，人员流动大，居住的私密性和安静程度不如住宅，影响了居住体验和价值，进而价格较低。
- 贷款政策
- 首付比例：一般首付比例较高，通常在50%左右，而住宅首套房首付比例可能低至20% - 30%，较高的首付门槛需要购房者具备较强的资金实力，限制了一部分人的购买能力，导致需求减少，价格受到抑制。
- 贷款年限：贷款年限较短，大多为10 - 20年，相比住宅贷款最长可达30年，每月还款压力相对较大，这使得公寓的购买成本在贷款周期内相对较高，影响了其市场价格。
- 市场供需关系
- 供应量大：房地产市场上公寓的供应量相对较大，开发商为了追求利润，在商业或办公用地规划建设了较多公寓项目，一些城市的新兴商业区或城市副中心，公寓楼盘密集，过多的供应导致市场竞争激烈，推动价格下行。
- 需求量有限：公寓的受众群体相对住宅较窄，部分购房者因户口、学区等因素更倾向于购买住宅；一些企业购买公寓作为办公场所，但企业对办公地点的选择也较为多样，并非只局限于公寓，所以整体对公寓的需求量不如住宅，供大于求使得价格相对便宜。
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