外销房为什么便宜

外销房并不一定绝对便宜,其价格受到多种因素综合影响：

价格相对低的可能原因

1. 市场定位与需求

   • 目标客户群体：外销房主要面向境外客户，其需求偏好和购买能力与境内客户有所不同，境外投资者可能更注重房产的投资价值、地段的国际化氛围等因素，为了吸引境外客户，开发商有时会根据他们的需求特点进行产品设计和定价策略调整，一些外销房项目可能在户型设计上更符合境外居住习惯，面积段较为多样化，同时在价格上可能会提供一定的优惠或更具竞争力的定价,以吸引境外资金流入房地产市场。
   • 市场竞争：外销房市场竞争相对较为激烈，不同开发商为了争夺有限的境外客户资源，会在价格、配套设施、物业服务等方面展开竞争，特别是在一些热点城市的外销房市场，众多项目林立，开发商为了突出自身优势，可能会在价格上做出一定让步，以吸引更多境外买家，比如在上海、深圳等城市，外销房项目之间的竞争促使开发商不断优化产品和价格策略,使得部分外销房价格在市场竞争中相对具有吸引力。

2. 政策因素

   • 税收政策：外销房在税收方面可能存在一些特殊政策或优惠措施，某些地区对外销房的土地增值税、契税等税收政策可能与内销房有所不同，这些税收政策的差异可能会降低开发商的开发成本，进而在一定程度上影响外销房的定价，开发商可能会将部分税收优惠让利给购房者,或者维持相对较低的价格水平以提高产品竞争力。
   • 外汇政策：外销房涉及外汇交易，外汇政策对外销房市场也有影响，当外汇政策较为宽松，境外资金流入相对容易时，外销房市场的资金供应较为充足，开发商为了吸引更多境外资金购房，可能会在价格上进行一定的调整，保持相对较低的价格以增加对外资的吸引力，相反，在外汇政策收紧时，境外资金流入受限，外销房市场需求可能受到抑制,价格也可能面临下行压力。

3. 开发成本

   • 土地成本：部分外销房项目的土地获取时间较早，当时土地价格相对较低，开发商在开发这些项目时，土地成本相对较小，这为其在定价上提供了一定的空间，一些城市早期规划的外销房区域，土地是通过划拨或协议出让等方式取得，成本远低于当前市场上通过招拍挂等方式获取土地的价格，开发商可以利用较低的土地成本优势，制定相对较低的房价,吸引境外客户。
   • 建设成本：在一些情况下，外销房项目的建设成本可能由于多种原因而相对较低，项目建设过程中采用了较为合理的工程管理模式，优化了施工流程，降低了工程损耗；或者在建筑材料采购方面，通过集中采购、与供应商建立长期合作关系等方式，获得了较为优惠的价格，这些因素都有助于降低建设成本，使得开发商能够在保证项目质量的前提下,以相对较低的价格推出外销房产品。

4. 区域配套与发展程度

   • 配套不完善：一些外销房项目所在区域可能配套设施不够完善，周边交通、商业、教育、医疗等配套资源相对匮乏，由于配套不完善会影响房产的居住便利性和增值潜力，开发商为了吸引客户，往往会在价格上给予一定补偿，导致外销房价格相对较低，比如某些新兴开发的外销房区域，周边公交线路较少，商业中心尚未建成，学校和医院距离较远，购房者会考虑到这些因素,要求开发商在房价上做出让步。
   • 区域发展潜力待释放：外销房所在区域可能处于城市发展的起步阶段或发展相对缓慢的区域，未来发展潜力有待进一步挖掘，投资者在购买这类房产时会更加谨慎，对价格也更为敏感，开发商为了促进销售，会根据区域的实际发展情况和市场预期，制定相对较低的价格策略，一些位于城市边缘的外销房项目，周边基础设施建设刚刚启动，产业发展尚未成熟，开发商可能会以较低价格吸引境外投资者,等待区域发展起来后实现房产增值。

价格不便宜甚至较高的情况

1. 优质地段与稀缺资源
   • 核心城市核心地段：部分外销房位于城市的核心地段，如一线城市的中心商务区、金融街等，这些地段土地资源稀缺，交通便利，配套设施齐全，拥有优质的教育、医疗、商业等资源，由于其稀缺性和不可替代性，即使是外销房，价格也往往较高，北京金融街附近的外销房项目，因其优越的地理位置和高端的配套环境，房价一直处于高位，成为境外投资者竞相追逐的对象,开发商也会相应地制定较高的价格策略。
   • 稀缺景观资源：一些外销房项目拥有独特的稀缺景观资源，如海景、湖景、山景等，这些景观资源能够为购房者提供独特的居住体验，增加房产的附加值，开发商会充分利用这些稀缺资源优势，抬高房价，比如在海南三亚的海景外销房项目，凭借其美丽的海岸线景观，价格普遍较高,远远超过周边一些没有海景资源的房产项目。
2. 高端品质与配套
   • 高品质建筑与装修：外销房中有不少定位高端的项目，采用了先进的建筑技术和高品质的建筑材料，打造出具有较高品质的建筑产品，在装修方面也注重细节和品质，采用国际知名品牌的装修材料和高端的装修风格，为购房者提供奢华舒适的居住环境，这些高端品质的投入使得开发成本大幅增加，从而导致房价较高，一些在上海的高端外销房项目，其建筑外观设计独特，内部装修精致豪华，配备了智能化家居系统等高端设施,价格自然不菲。
   • 高端配套设施：为了满足境外高端客户的需求，部分外销房项目配备了高端的配套设施，如私人会所、国际学校、高端医疗机构、专属高尔夫球场等，这些高端配套设施不仅提升了项目的品质和吸引力，也增加了建设和运营成本，开发商会将这些成本分摊到房价中，使得外销房价格居高不下，比如在一些大型的外销房社区中，拥有设施完备的私人会所，提供健身、娱乐、餐饮等全方位服务，为业主营造高端的生活氛围,这类项目的房价往往比普通外销房高出很多。
3. 品牌开发商与项目定位
   • 品牌影响力：一些知名品牌开发商开发的外销房项目，由于其品牌具有较高的知名度和美誉度，消费者对其品牌认可度较高，品牌开发商在项目开发过程中注重品质和口碑，往往会投入更多的资源进行产品打造和市场推广，消费者愿意为品牌开发商的信誉和品质买单，因此这类外销房价格相对较高，万科、保利等大型品牌开发商在海外推出的外销房项目，凭借其品牌优势，即使价格高于市场平均水平,依然能够吸引不少境外投资者。
   • 高端定位与定制服务：部分外销房项目定位高端市场，针对特定的境外高端客户群体提供定制化服务，开发商会根据客户的个性化需求，如独特的户型设计、专属的装修风格、个性化的配套设施等，进行项目开发，这种高端定位和定制化服务增加了项目的独特性和附加值，也使得开发成本大幅上升，从而导致房价较高，一些为中东地区富豪定制的外销房项目，根据他们的宗教信仰和生活习惯，设计了具有特色的居住空间和配套设施，价格往往非常昂贵。