日本房价为什么跌

日本房价在过去经历了大幅下跌,主要有以下几方面原因：

经济泡沫破裂

20世纪80年代末，日本经济发展过热，资产价格飙升，尤其是房地产市场泡沫严重，以东京为例，土地价格疯狂上涨,使得房产价格严重脱离实际价值。

1. 货币政策失误
   • 日本央行在当时为了应对日元升值带来的经济压力，采取了扩张性货币政策，长期维持超低利率，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低。
   • 大量资金流入房地产和股票市场，进一步推动资产价格上涨，低利率环境使得企业和个人能够以低成本获取资金用于投资房产，购房需求被过度刺激,房价不断攀升。
2. 资产泡沫严重
   • 土地价格虚高到离谱的程度，据统计，1990年日本土地资产总额高达2400万亿日元，是美国土地资产总额的4倍多，而日本国土面积仅为美国的25分之一,东京都的地价总值甚至超过了美国全国地价总值。
   • 房地产泡沫严重扭曲了经济结构，大量资源被配置到房地产领域，挤压了实体经济的发展空间，企业将大量资金用于炒房而非研发和生产,导致制造业等实体经济竞争力下降。
3. 泡沫破裂
   • 1990年，日本政府开始采取紧缩性货币政策，提高利率，戳破了泡沫，利率的大幅上升使得房地产市场的资金成本急剧增加,购房需求迅速下降。
   • 股票市场也大幅下跌，投资者资产大幅缩水，进一步削弱了对房地产的购买能力，房地产泡沫迅速破裂，房价开始暴跌，从1991年到1993年，日本六大城市的房价指数下跌了约46%。

人口结构变化

1. 人口老龄化
   • 随着时间推移，日本人口老龄化程度不断加深，老年人口比例增加，意味着购房需求逐渐减少，老年人通常不会有大量的购房需求,而且很多老年人会选择出售房产以获取养老资金等。
   • 一些老年人会搬到养老院居住，将自己的房产出售，据统计，近年来日本老年人口占比持续上升，65岁及以上人口占比从1990年的12%左右上升到2020年的28%左右,这对住房需求产生了明显的抑制作用。
2. 人口负增长
   • 自2005年以来，日本人口持续出现负增长，人口总量减少直接导致住房需求的绝对量下降,没有足够的新增人口来支撑住房市场的持续繁荣。
   • 以家庭数量为例，由于人口减少，新组建的家庭数量也相应减少，过去日本每年新成立的家庭数量在100万户左右，随着人口负增长，近年来这一数字下降到80万户左右甚至更低,使得住房市场的需求动力不足。

城市化进程放缓

1. 城市化接近尾声
   • 日本在二战后经历了快速的城市化进程，到20世纪70年代末，城市化率已经达到70%左右,基本完成了从农村向城市的大规模人口迁移。
   • 此后，城市化速度放缓，城市建设和住房需求也相应减少，不像城市化快速发展阶段，有大量农村人口涌入城市需要住房,住房建设规模逐渐稳定甚至缩小。
2. 城市空心化
   • 随着日本经济发展重心的转移和产业结构调整，一些大城市周边地区出现了产业外迁和人口外流的现象,形成城市空心化。
   • 一些传统工业城市由于产业竞争力下降，企业纷纷外迁，导致就业机会减少，人口随之流出，这些地区的住房需求下降，房价也受到影响，像北海道的一些城市，曾经因为煤矿等产业繁荣，但随着产业衰退，人口大量减少，房屋空置率上升,房价持续下跌。

金融体系危机

1. 银行不良资产增加
   • 房地产泡沫破裂后，银行等金融机构面临大量不良资产，许多企业和个人在房价暴跌后无法偿还房贷,银行的资产质量恶化。
   • 据估算，20世纪90年代末日本银行业的不良资产规模高达数十万亿日元，银行为了降低风险，收紧信贷，减少对房地产市场的资金支持，这使得房地产市场的融资难度加大,进一步抑制了房价。
2. 金融市场信心受挫
   • 房地产泡沫破裂引发的金融危机严重打击了金融市场的信心，投资者对房地产投资变得谨慎,不再轻易涉足房地产领域。
   • 金融机构自身的经营困境也使得它们难以像过去那样积极推动房地产市场发展，一些银行在危机后加强了风险管理，提高了房贷审批标准，使得很多潜在购房者难以获得贷款,房价失去了上涨的动力。

政府政策调整

1. 土地政策变化
   • 日本政府在房地产泡沫破裂后，对土地政策进行了调整,过去宽松的土地政策转变为更加严格的土地管理制度。
   • 加强对土地交易的监管，限制土地投机行为，这使得土地市场的活跃度下降，土地价格相对稳定甚至有所下降，进而带动房价下跌，土地作为房地产开发的重要成本因素,其价格的稳定或下降对房价产生了向下的压力。
2. 税收政策影响
   • 日本政府对房地产相关税收政策进行了调整，提高了房地产保有税等税种的税率，这增加了房产所有者的持有成本，使得一些投资者选择出售房产,增加了市场上的房屋供给量。
   • 对于房地产交易环节也可能增加了一些税费，抑制了房屋的交易活跃度,对房价上涨形成阻碍。

经济长期低迷

1. 产业竞争力下降
   • 日本经济在泡沫破裂后陷入长期低迷，产业竞争力逐渐下降，传统制造业如汽车、电子等行业面临来自韩国、中国等新兴经济体的激烈竞争。
   • 企业盈利能力下降，投资和扩张意愿减弱，对办公和商业用房的需求减少，日本汽车产业在全球市场份额受到一定冲击，企业减少了新建厂房和办公设施的需求，商业地产市场受到影响,进而带动整体房地产市场价格下跌。
2. 消费能力受限
   • 经济长期低迷使得居民收入增长缓慢甚至停滞，消费能力受限，人们在购房等大额消费上更加谨慎,住房需求难以提升。
   • 据统计，自20世纪90年代以来，日本居民实际工资增长缓慢，很多家庭为了维持生活开支，减少了对房地产的投资和消费，导致房地产市场供大于求的局面加剧，房价持续下跌。